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Les différents actes juridiques immobiliers

Mis à jour le 11/04/2012

L'offre d'achat

L'offre  d'achat traduit la volonté de l'acquéreur potentiel d'acheter le bien concerné au prix indiqué. Elle ne peut donner lieu à versement d’une somme d’argent sous peine de nullité. Si elle est faite verbalement, elle n’emporte pas à priori de conséquences juridiques par contre si elle est faite par écrit, elle peut engager la personne parfois au-delà de ce qu’elle souhaitait.

D'après le Code civil, « la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ». En conséquence si le vendeur répond par écrit qu'il accepte le prix proposé, la vente est en théorie légalement conclue et celui-ci peut demander des dommages et intérêts à l’acheteur potentiel qui désirerait se rétracter à la suite. Précisons toutefois que l'acheteur peut se rétracter à tout moment dès lors que le vendeur n'a pas encore répondu favorablement à l'offre ou a fait une contre-proposition.

L’acquéreur devrait, pour se garantir, assortir son offre d’achat :

  • d’une date limite d’application accompagnée des modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR
  • de conditions suspensives (obtention d’un prêt dont les modalités seront détaillées dans l'avant-contrat, obligation que le bien ne fasse l’objet d’aucune réserve…)

Rappelons enfin que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de son offre d’achat de 7 jours.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire ou «promettant;» à vendre le bien à un acheteur potentiel, aux conditions (notamment dans un délai imparti) stipulées dans l'acte. L’acheteur potentiel en cosignant ce document a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de ce droit d’option, il verse une « indemnité d'immobilisation ». La promesse de vente peut être rédigée par un agent immobilier ou sous la forme d'un acte notarié. Elle doit sous peine de nullité être enregistrée dans les dix jours auprès du service des impôts. Le tarif est celui des actes innomés (CGI art. 680) soit 125 €.

Si l’acheteur potentiel ne lève pas l'option dans le délai imparti, le propriétaire conserve l’indemnité d’immobilisation et est libre de proposer le bien à un autre acheteur.

Si le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.

Si l’acheteur lève son option dans les délais, les termes d’une vente parfaite sont réunis. Face à un vendeur récalcitrant à honorer ses engagements, la justice peut être saisie pour officialiser cette vente et contraindre le vendeur à verser des dommages-intérêts.

Le compromis de vente

Le vendeur promet de vendre à l’acheteur déclaré, qui promet d'acheter (généralement sous conditions suspensives) et verse un « dépôt de garantie ». Les deux parties sont engagées de façon irrévocable. En cas de renoncement ultérieure d’une des parties à la transaction, l'autre peut en demander l'exécution forcée par voie de justice à l'issue du délai fixé dans l'acte et réclamer, de surcroît, des dommages-intérêts. Par contre, en cas de défaillance de l'acquéreur, la remise en vente auprès d’autres acquéreurs peut être bloquée en attendant une décision de justice annulant ce compromis.

L'acte de vente

L’acte de vente définitif peut être signé dès que toutes les conditions sont réunies c’est-à-dire généralement 3 mois après la signature d’un avant contrat (voir ci-dessus). Cet acte est rédigé par un notaire sous la forme authentique. Cet acte reprend tous les éléments essentiels de la vente, ainsi que toutes ses modalités. L’acte peut être reçu par un seul notaire ou par deux  notaires (représentant chacune des parties) sans surcoût.

L'acquéreur paye le prix (sauf si il est prévu de payer tout ou partie du prix à une date ultérieure) et le vendeur délivre le bien. Le notaire remet une attestation de propriété à l'acquéreur.
En cas de vente d’un lot de copropriété, le notaire doit également remettre à l’acquéreur un certificat de superficie (loi Carrez) et une copie du règlement de copropriété.

Pour informer les tiers que la propriété d’un bien immobilier a changé de mains, le notaire doit publier l’acte de vente au bureau des hypothèques. Cette formalité doit être accomplie dans un délai maximum de deux mois après la signature.

Ce n’est qu’une fois la vente publiée à la conservation des hypothèques que l’acquéreur se verra remettre son titre de propriété par le notaire.

Le Contrat de réservation préalable à une VEFA ou vente à terme

Le contrat de réservation appelé aussi " contrat préliminaire ", engage le promoteur (si le programme est commencé) à vous réserver un logement. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Il doit contenir au minimum :

  • la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs à votre disposition, une note technique sommaire.
  • le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;
  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
  • le délai d'exécution des travaux ;
  • une clause suspensive (obligatoire) concernant l'obtention des prêts pour financer cette acquisition. L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de clause.
  • les conditions prévues par la loi qui vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :
    • le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;
    • le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
    • le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;
    • l'un des équipements promis n'est pas fourni ;
    • le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

A la signature du contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie sur un compte spécial, ouvert à votre nom dans une banque. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an, et 2 % s'il est signé dans un délai d'un à deux ans. Vous ne devez rien verser d'autre que le dépôt de garantie, avant la signature du contrat de vente.

Vous disposez d’un délai de sept jours pour vous rétracter de votre engagement à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat de réservation ou de sa remise. En ca de rétractation dans ce délai, le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement.

Le contrat de vente, VEFA et contrat à terme

Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, vous signez le contrat de vente devant notaire, par acte authentique. Si un contrat de réservation a été signé, il doit vous être remis au moins un mois avant sa signature. Si vous n'avez pas signé de contrat de réservation vous donnant la faculté de vous rétracter, vous disposez avant de signer le contrat de vente d'un délai de réflexion de 7 jours; Le vendeur ne doit pas, alors, vous faire signer le contrat de vente et vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de réflexion.

Le contrat de vente peut prendre la forme :

  • soit d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : Vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Vérifiez qu'une assurance incendie et responsabilité civile est souscrite par le vendeur; à défaut faites le vous-même dès la signature du contrat.
  • soit d'un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : Vous ne devenez propriétaire qu'à l'achèvement des travaux ; les versements que vous effectuez sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison; jusqu'à cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.

Assurez-vous que le contrat de vente contient les clauses prévues par la loi :

  • une description exacte et détaillée du logement et sa situation exacte dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier, conformes à celle du contrat de réservation ;
  • la date de livraison : veillez à ce qu'elle soit exprimée de préférence en mois ; prévoyez des pénalités en cas de retard ;
  • le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ; une pénalité limitée, à votre charge, peut être prévue en cas de retard de paiement ;
  • la condition suspensive de l'obtention des prêts que vous avez sollicités : si vous ne les obtenez pas, le contrat de vente peut être annulé.
  • s'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, les garanties d'achèvement des travaux et / ou de remboursement.
  • l'échelonnement des paiements d'après l'avancement des travaux.

En annexe au contrat, doivent notamment figurer :

  • le règlement de copropriété, si le logement est en copropriété.
  • le cahier des charges et le règlement de lotissement, si le logement est situé dans un lotissement et s'ils existent.
  • l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur à l'ouverture du chantier.
  • un plan coté et la notice technique descriptive (ou un devis descriptif) du logement, ainsi que le plan de l'ensemble immobilier; si ce dernier n'est pas annexé, il doit être consultable chez le notaire.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute) et vous remet ultérieurement une copie qui constitue votre titre de propriété et précise vos droits et obligations vis-à-vis du vendeur jusqu'à l'achèvement des travaux.

A la fin des travaux, votre vendeur va vous demander de procéder à la livraison de votre logement. Si vous faites des réserves, vous consignez le solde du prix auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, que vous aurez choisi en accord avec le vendeur. Vous remettez le solde au vendeur à la levée des réserves.