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Calcul de la surface en loi Carrez

Mis à jour le 27/08/2011

Le calcul de la surface habitable d'un logement est clairement défini depuis la promulgation de la loi Carrez. Cette réglementation répond à une volonté de clarification de l'acte de vente, protégeant ainsi l'acheteur contre toute mauvaise surprise à l'issue de celui-ci.

Point important : La loi Carrez ne s'applique que dans le cas de l'achat d'un logement situé dans un immeuble en copropriété, elle exclut donc toute revendication dans le cas d'un achat sur plan, d'une maison individuelle ou d'un terrain à bâtir.

La loi Carrez oblige le vendeur à calculer la "superficie privative" du logement qui devra obligatoirement être inscrite sur tout avant-contrat ou acte de vente

Le calcul de la superficie Carez répond à certaines règles :

  • Le calcul ne peut s'effectuer que dans un lot situé dans un immeuble en copropriété
  • La superficie prise en compte ne doit comporter que des parties privatives, toute partie commune en est exclue
  • Ne sont pris en compte que les lots ou fractions de lot d'une superficie supérieure ou égale à 8m²
  • La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres
  • Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre

Inclus / Exclu

Ce qui est inclus :

  • Les surfaces de parties privatives dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre
  • Les vérandas (closes) respectant la précédente disposition

Ce qui est exclu :

  • Les parties communes
  • Les surfaces donc la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre
  • La surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers
  • La surface occupée par les gaines, embrasures de portes et de fenêtres
  • Les annexes, caves, garages
  • Les balcons et terrasses
  • Les jardins

Obligations légales

Ce qu'il convient de faire :

La loi n'oblige en rien le vendeur à faire appel à un consultant externe pour effectuer le calcul de la surface Carrez, le vendeur peut donc s'acquitter de ce travail lui même tant qu'il respecte les règles énoncées ci-dessus.

Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.

En cas de litige

On peut imaginer deux cas :

  1. Le vendeur n'a pas mentionné la superficie privative dans l'acte de vente :
  2. Dans ce cas, et dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte de vente, l'acheteur peut demander la nullité de la vente.

  3. Le vendeur a indiqué une superficie privative supérieure à la superficie réelle :
  4. Dans ce cas, et si la superficie privative réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

  5. Le vendeur a indiqué une superficie privative inférieure à la superficie réelle :
  6. Dans ce cas, aucune réclamation n'est recevable et l'erreur ne donne lieu à aucune augmentation de prix.

Sources

Légifrance : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 4-1 (V)

Légifrance : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 4-2 (V)

Légifrance : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 4-3 (V)