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Les différents crédits immobiliers

Mis à jour le 25/02/2012

Sommaire

Emprunt à taux fixe

Avec un emprunt à taux fixe, vous connaissez dés le départ le taux d'intérêt auquel on vous prête et le montant de la mensualité qui reste identique pendant toute la durée de remboursement de l'emprunt. Certains prêts permettent de varier le montant de cette mensualité soit en augmentant celle-ci pour réduire la durée de l'emprunt soit en réduisant celle-ci pour alléger vos charges mais en rallongeant la durée de l'emprunt.

Ce type d'emprunt à taux fixe est préférable si l'on craint une remontée ultérieure des taux du marché financier; Il convient particulièrement pour des emprunts à long terme ou les incertitudes quant à l'évolution des taux sont encore plus grandes (vous serez protégé contre une augmentation ultérieure des taux sur le marché par contre vous ne pourrez pas bénéficier d'une éventuelle baisse de ces taux).

Emprunt à taux révisable

Avec un emprunt à taux variables vous bénéficiez généralement au départ d'un taux d'intérêt inférieur à celui appliqué pour un emprunt à taux fixe équivalent. Le taux d'intérêt est révisé en général chaque année à la date anniversaire du crédit. La révision du taux se fait en fonction de l'évolution d'un indice de référence généralement l'Euribor (taux de rémunération des échanges interbancaires en Euro sur des durées de 1 à 12 mois) auquel la banque ajoute une marge. Avec ce type d'emprunt vous ne savez pas quelle sera le montant des mensualités à venir, le risque d'une forte augmentation de celles-ci doit vous mettre en garde et c'est pour répondre (partiellement) à cette objection que les banques proposent le plus souvent des prêts à taux variables CAPE. Dans ce cas la variation maximum du taux est définie au moment de la signature de l'offre de prêt. Cette variation va de 1% à 3% habituellement.

Plus la fourchette de variation de taux possible est large, plus le taux de départ est bas.

Vous pouvez en générale faire des remboursements anticipés sans pénalité et il est possible de transformer un prêt révisable en un prêt à taux fixe.

Emprunt avec différé

Ce mécanisme qui peut concerner aussi bien un emprunt à taux fixe ou à taux variables permet de différer le remboursement du capital durant une 1er période ; dans ce cas on parle de différé partiel, l'emprunteur paye sur cette période uniquement la part intérêts, ce qui allège momentanément la charge de remboursement et peut lui permettre de répondre aux critères de capacité de remboursement. Ce système est prévu dans le cadre du PTZ+.

On parle de différé total si durant la 1er période l'emprunteur ne rembourse ni les intérêts ni une partie du capital. Dans ce cas les intérêts non payés s'ajoutent au capital à rembourser pour le calcul des mensualités de remboursement de la 2ème période.

Globalement le mécanisme de différé alourdit le coût global de l'emprunt.

Emprunt avec lissage

La méthode de lissage part de plusieurs emprunts (de durées différentes) et permet de rendre les mensualités constantes sur toute la durée de remboursement, évitant ainsi les trop fortes échéances du départ. Pour cela, les échéances du « prêt lisseur » sont spécialement calculées pour compenser les variations de mensualités et de durées des autres crédits. Vous aurez le choix de privilégier une mensualité souhaitée ou une durée de remboursement, sachant que ces deux variables sont inversement corrélées.

Attention ce système à un coût lié au report d'une partie de remboursement du capital sur le prêt lisseur.

Exemple d'un plan de financement

Un ménage comprenant 3 personnes souhaite acquérir sa résidence principale.Il a un revenu fiscal de référence sur l'année n-2 de 50000 €. Pour financer cette acquisition, s'agissant d'un logement neuf aux normes BBC en zone B1 dont le coût total représente 250000 € il peut bénéficier en tant que primo-accédant d'un prêt PTZ+ (version 2012) à taux zéro de 65670 € sur 8 ans, sachant que son apport personnel représente 34330 € il sollicite un prêt principal de 150000 € sur 20 ans à 4,2 %.

exemple de crédit avec lissage

Grace à la technique du lissage la mensualité de remboursement sera de 1268,25 € sur 240 mois au lieu de 1608,92 € pendant 96 mois puis 924,86 €, ce qui permet au ménage de ne pas dépasser le taux d'endettement maximum. Par contre le coût total passe de 287635,46 € à 304379,67 € en cas de lissage. Une simulation avec un emprunt unique de 215670 € est mise en parallèle.

Emprunt in fine

Avec ce type d'emprunt vous payez uniquement des intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une fois à la clôture du prêt. Le coût global est en conséquence plus important et ce mécanisme est intéressant seulement pour des investisseurs désireux de déduire fiscalement la totalité des sommes versées. De plus il faut pouvoir espérer une valeur de revente du bien au moins égale à la valeur initiale pour ne pas être perdant.

Le prêt relais

Il intéresse des personnes déjà propriétaires de leur logement et désirant changer d'habitation. Il permet de résoudre financièrement le décalage entre l'achat de votre nouveau logement (intervenant en premier) et la vente de votre précédent logement. Dans ce cas la Banque vous prête pour une période allant d'un an à 2 ans une somme d'argent équivalent de 50 à 80% de la valeur estimée de votre bien actuel (déduction faite des prêts restant dus) en vue d'acquérir votre futur logement et sans condition de ressources. Le banquier demande une expertise du bien. Si le coût du nouveau logement est supérieur au montant du prêt relais celui-ci est adossé à un prêt classique pour compléter le financement.

Pour le remboursement l'emprunteur a le choix de payer les intérêts en attendant la vente du bien soit les intérêts et le capital sont remboursés au moment de la vente du bien (solution plus coûteuse).

Le Prêt Action Logement, qui s'adresse aux salariés du privé (personnes pouvant bénéficier d'un prêt action logement), propose sous certaines conditions des prêts relais au taux de 1% hors assurance.

Le salarié doit être en situation de mobilité professionnelle, volontaire ou non, ou encore être en situation de chômage, suite à un plan social de l'entreprise. L'emprunteur doit être propriétaire de sa résidence principale à vendre, dont l'occupation est devenue incompatible avec son activité professionnelle dans son nouveau lieu de travail.

Il doit s'engager à vendre son bien dans les meilleurs délais, affecter le montant du prêt 1 % à l'achat de son nouveau logement sur son nouveau lieu de travail et rembourser le prêt dès la vente de son ancien logement.

Le montant maximum du prêt est fixé à 80 % de la valeur vénale du bien, dans la limite de six fois le montant des prêts-accession.

Montant maximum accordé pour le prêt relais mobilité professionnelle par Action Logement :

Zone 1 Zone 2 Zone 3
105600 € 86400 € 67200 €

Les prêts aidés ou conventionnés

IL existe de nombreux prêts aidés ou conventionnés. Les plus intéressants actuellement sont le PTZ+, le PAS, l'Eco-prêt, le prêt action logement, le prêt Paris logement, le PEL et le CEL. Vous devez remplir certaines conditions pour bénéficier des avantages financiers accordés. Il est vivement conseillé de lire les fiches techniques prêts aidés ou de mettre en œuvre le simulateur de calcul (présent sur ce site) pour connaître ses droits.

Le prêt viager hypothécaire

Il s'adresse aux personnes âgées désirant obtenir une somme d'argent de leur bien immobilier tout en y restant. Le prêt viager hypothécaire consiste pour une banque à consentir un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier d'habitation. Le remboursement du capital et des intérêts n'est exigé qu'au décès de l'emprunteur. La banque prend le risque que l'emprunteur vive longtemps au point que la dette dépasse avec la capitalisation des intérêts la valeur du bien hypothéqué, aussi les offres de prêt de ce type le sont avec un taux d'intérêt élevé et sous condition d'un âge minimum du bénéficiaire.

Les intérêts intercalaires

Ils interviennent quand un emprunt est débloqué en plusieurs fois ou lorsque le délai entre le déblocage complet des fonds et la première mensualité n'est pas exactement d'un mois. Voir ci-dessus le cas d’un différé d'amortissement.

Le remboursement anticipé d'un crédit

Dans plus d'un cas sur deux, l'emprunteur rembourse son prêt avant la fin de son échéance. A cette occasion, votre prêteur peut vous réclamer le paiement d'une indemnité (à condition qu'elle figure au contrat) qui ne peut excéder le montant de 6 mois d'intérêts sur le solde restant dû ou 3% de ce solde. Vous ne devrez aucune indemnité si votre remboursement par anticipation est justifié par la vente du bien immobilier consécutif à un changement de votre lieu d'activité professionnelle ou de celui de votre conjoint, par le décès ou par la rupture contrainte et forcée de l'activité professionnelle de l'un des conjoints. Lors de la comparaison de 2 offres de crédit, il est utile de s'informer des conditions de remboursement anticipé qui s'y rattachent.