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Le droit de propriété en couple

Mis à jour le 04/02/2013

Le statut juridique du couple conditionne les droits de propriété de chacun sur un bien immobilier.

Époux mariés sous le régime de la communauté légale :

Le régime de la communauté réduite aux acquêts est le régime qui s'applique dès lors qu'il n'a pas été signé de contrat de mariage entre les époux. On distingue dans ce cas les biens « propres » et les biens de la « communauté ».
Les « biens propres » d'un des époux sont ceux dont il disposait avant le mariage ou reçus depuis par donation ou héritage. Le propriétaire peut les revendre ou les hypothéquer sans le consentement de son conjoint, cette règle ne s'applique pas au logement de famille pour lequel le consentement du conjoint est obligatoire (article 215 du code civil).y
Les biens achetés en cours d'union (les acquêts) font partie en principe de la communauté quelque soit les revenus (ou non) de chacun des époux. La vente ultérieure de ces biens ou l'acceptation d'une servitude sur ces biens ne peut se faire sans le consentement des 2 époux.
Attention une construction édifiée en cours de mariage sur un terrain appartenant exclusivement à un des époux fait partie des biens propres de celui-ci. En contrepartie en cas de revente du bien, une « récompense » est du à l'autre époux à du concurrence de sa participation à la construction. Cette « récompense » n'est calculée et reversée qu'à l'occasion d'un divorce ou dans le cadre de la succession du propriétaire. Un bon conseil consiste à garder les justificatifs des travaux de construction et de la valeur du terrain nu à ce moment là.
Un bien acquis en cours d'union avec l'argent détenu avant le mariage par un des époux peut faire partie de ses biens propres sous réserve que l'acte d'achat mentionne cet « emploi » de fonds propre. Il en est de même en cas de financement par la vente d'un bien propre, on parle alors de « remploi ». Si le bien est acquis en partie avec des fonds propres il sera considéré comme faisant partie de la communauté si celle-ci finance ce bien pour plus de 50% ou si aucune mention dans l'acte ne mentionne « l'emploi » ou le « remploi » de fonds propres ; Le mécanisme de « récompense » peut dédommager l'autre époux de sa participation financière.
Concernant le financement par emprunt, généralement la banque exige que les époux soit solidairement responsables, dès lors elle pourra en cas d'impayé faire saisir autant les biens propres et ceux de la communauté.

Epoux mariés sous le régime de la communauté universelle :

Avec ce régime soumis à la signature d'un contrat devant notaire entre les époux tous les biens sont en principe la propriété de la communauté quel qu'en soit l'origine ou le financement. Toutefois un époux peut choisir de conserver certains biens personnels, dès lors il peut y avoir quand même des biens propres et des biens en communauté.

Epoux mariés sous le régime de la séparation de biens :

Ce régime est censé cloisonner leurs patrimoines. Chacun des époux peut acheter un bien en son nom et en disposer à son gré (à l'exception du logement de famille, article 215 du code civil) même si l'autre époux à participé financièrement à cet achat, dans ce cas ce dernier pourra prétendre à une indemnisation lors d'une dissolution du régime matrimonial. Rien n'interdit aux époux d'acheter un bien en commun. Dans ce cas les notaires préconisent de mentionner la quote-part de propriété de chacun correspondant à leurs apports financiers respectifs.

Epoux mariés sous le régime de la participation aux acquêts :

Ce régime s'apparente à celui de la séparation de biens, chaque époux dispose pleinement des biens qu'il possédait avant le mariage ou acquis par succession ou donation, et de ceux acquis en cours de mariage sur ses économies personnelles pour autant dans ce dernier cas l'autre époux aura droit en cas de divorce à la moitié de la valeur de ces biens alors même qu'il n'aurait pas participé financièrement à son achat. Les époux peuvent aussi acheter un bien en commun dans ce cas ils relèvent des règles de l'indivision. Enfin les dispositions spécifiques au logement de famille par l'article 215 du code civil s'appliquent.

Nota : la transmission par héritage de biens entre époux est éxonérée de droit de mutations. Article 796-0 bis du Code Général des impôts.

Le couple est Pacsé :

Pour les Pacs conclus à compter du 01.01.2007, le régime de la séparation des biens prévaut, chacun des partenaires peut acquérir un bien en son nom, il bénéficie de tous les droits rattachés à ce bien et doit en assurer la totalité des charges.
Ce régime n'empêche pas d'acquérir un bien en indivision, dans ce cas le droit de propriété sera proportionnel à l'apport financier de chacun. Le fait de mentionner qu'un bien est acquis en indivision pour moitié chacun alors même qu'il y a disproportion de revenus entre les deux peut conduire à des litiges lors d'une séparation ultérieure.
Lors de la signature du Pacs, les partenaires peuvent opter pour le régime de l'indivision. Dans ce cas les biens acquis sont réputés indivis par moitié, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale (article 515-5-1).

Pour les Pacs conclus avant 2007, les biens achetés à la suite sont présumés indivis par moitié si l'acte d'achat ne contient pas d'indication contraire et alors même que la contribution financière de chacun n'est pas égale.
Les partenaires ayant conclu un pacte avant le 01.01.2007 pourront le soumettre aux nouvelles dispositions par le biais d'une convention modificative toutefois les nouvelles règles ne s'appliqueront qu'aux biens acquis après l'enregistrement de cette modification.
Les biens détenus avant la signature du PACS et ceux provenant d'une succession ou donation restent la propriété personnelle du partenaire concerné. C'est aussi le cas, sous un régime d'indivision, pour un bien acquis avec l'argent personnel d'un partenaire et avec mention de cela dans l'acte d'achat. Un bien propre à l'un des partenaires même s'il s'agit de la résidence principale du couple peut être vendu sans l'accord de l'autre partenaire.

A l'occasion du décès d'un des partenaires le survivant Pacsé bénéficie d'un droit de jouissance à titre gratuit pendant douze mois du logement occupé à titre de résidence principale, qu'il soit la propriété du défunt ou en indivision. Atttention ce droit de jouissance peut être remis en cause par le testament du défunt.
Pour transmettre à son partenaire ses biens, la meilleure solution consiste à rédiger un testament en sa faveur sachant que les biens transmis par héritage entre partenaires sont exonérés de droits de mutation. (article 796-0 bis du Code Général des impôts). Toutefois ce testament n'a d'effet que sur la part "quotité disponible" de l'héritage, en effet les droits des autres héritiers légataires doivent être respectés. Lorsque le logement se retrouve en indivision avec tous les héritiers, le partenaire survivant peut revendiquer l'attribution préférentielle du logement, ,s'il en fait la demande au juge ou si le défunt l'a prévue par testament.

Le couple vit en concubinage :

Les concubins sont considérés comme des étrangers l'un envers l'autre. Un bien appartient à celui qui paie le prix et signe l'acte notarié (preuve du droit de propriété) et n'a aucune obligation envers à l'autre concubin. Si le couple décide d'acheter un bien ensemble ils sont régis par le régime de l'indivision (voir ci-dessous). Le logement familial ne bénéficie pas de protection particulière. En cas de décés d'un des concubins, il peut arriver qu'il y ait conflit avec les héritiers du défunt notamment sur le maintien dans le logement familial du concubin survivant.

Un bien acquis sous le régime de l'indivision :

Chaque membre du couple possède les mêmes droits sur un bien indivis. Si l'apport de l'un et l'autre indivisaire est disproportionné il est bon de mentionner dans l'acte de vente la part de la contribution de chacun au financement du logement.
Concernant les actes nécessaires à la conservation de ce bien chaque indivisaire peut intervenir personnellement.
Concernant les actes d'administration (travaux d'entretien, signature de baux de location autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal) les décisions sont prises à la majorité des 2/3 des droits indivis.
Concernant les actes de disposition (vente, donation, aliénation...) ils nécessitent l'accord des deux indivisaires.
Si l'un des indivisaires veut mettre un terme à l'indivision et demande le partage, l'autre ne peut pas le refuser. Si ce dernier refuse, il est nécessaire de recourir au tribunal.
En cas de décès, ce sont les héritiers du décédé qui deviennent propriétaires de sa part, le survivant n'a aucun droit sur cet héritage et sera donc en indivision avec eux. Pour éviter certains litiges avec les héritiers, vous pouvez passer une convention d'indivision entre vous. Etablie par acte notarié, dans l'acte d'acquisition ou séparément, elle pourra prévoir que le survivant ait le droit d'acquérir la quote-part du défunt en usufruit ou en nue-propriété. Une convention d'indivision peut aussi prévoir les droits de chacun à l'occasion d'une séparation ultérieure. Il est bon de s'entourer des conseils d'un notaire pour établir les termes d'une convention d'indivision.