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Les fondamentaux du marché immobilier en France

Mise à jour le 11/01/2014

I - Représentation du parc immobilier en quelques chiffres :

En 2011, le parc immobilier approche le chiffre de 34 millions de logements en France. Ce nombre augmente de 1 à 1.2% tous les ans depuis 20ans. Les maisons individuelles forment la majorité des logements (56,5 %) et leur part progresse régulièrement depuis 1998.


Répartition suivant l'utilisation du logement en 2011


Utilisation

Résidences principales

Logements vacants

Résidences secondaires

Ensemble

Nombre de logements (en milliers)

28 243

2 422

3 177

33 842

Répartition des résidences principales entre propriétaires et locataires


Ménages
en 2011

Propriétaires

Locataires
secteur privé

Locataires
logements sociaux

58,1%

23,5%

18,4%

Nota: la part des logements sociaux est plus importante en France que dans les autres pays de la CEE (à l'exception de la Grande Bretagne)

Caractéristiques des logements des propriétaires occupants en 2011


Nombre de pièces

1 ou 2

3

4

5

6 et plus

Répartition en %

22,2%

24,1%

27,9%

16,8%

9%

Répartition géographique

Localisation en métropole des résidences principales

En %

Evolution
2011/1985

Communes rurales

21,8%

-1,1%

Unités urbaines de moins de 100 000 habitants

31,2%

+1,4%

Unités urbaines de 100 000 habitants et plus

30,6%

+1,4%

Agglomération parisienne

16,4%

-1,6%

Source : Données issues des travaux de la Commission des comptes du logement et de Eurostat

L'habitat individuel est essentiellement situé dans les communes rurales et périurbaines. Symétriquement, les logements des parcs locatifs privé et public sont sur-représentés dans les cantons à forte densité urbaine. C'est en Provence-Alpes-Côte d'Azur et en Aquitaine que la part de locataires du parc privé est la plus élevée. Les locataires du parc social et des collectivités territoriales sont surtout concentrés en zone urbaine (plus du tiers de ces logements sont situés dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants et près d'un quart dans l'agglomération parisienne)

II - L'offre et la demande sur le marché immobilier

Le marché immobilier comme tout autre marché met en relation des offres et des demandes. Celles-ci sont particulièrement hétérogènes.

Concernant les offres on distingue :

  • Les offres de logements neufs ou anciens
  • Les offres en fonction de la nature du bien : TAB, terrain d'agrément, terre agricole ou forestière appartement, maison individuelle, garage, locaux professionnels…
  • Les offres émanant de professionnels et de particuliers
  • Les offres en fonction du lieu du bien : Capitale, grande agglomération, ville moyenne campagne, lieu de villégiature
  • Les offres en vente directe, en viager, vente aux enchères publiques
Pour évaluer la pertinence du prix d'un bien à la vente il convient d'établir des comparaisons avec des biens similaires.

Concernant les demandes on distingue :

  • L'acheteur en vue d'en faire son logement et l'investisseur qui cherche un placement
  • Le primo-accédant et celui qui est déjà propriétaire

En fonction du type d'acheteur le raisonnement suivi diffère grandement

De plus le marché est dépendant d'un contexte composé :

  • Des réglementations (juridiques et fiscales) applicables et de leur évolution future
  • Des facteurs démographiques (augmentation de la population, atomisation des familles, pyramide des âges)
  • De facteurs locaux économiques (bassin d'emploi plus ou moins attractif)
  • Des conditions de prêts offertes par les organismes bancaires et de leur évolution
  • D'une mise en parallèle avec l'attractivité des autres formes de placement
  • De la capacité de financement des ménages et de son évolution
La multitude de ces facteurs qui n'agissent pas tous dans le même sens et en même temps peut expliquer le caractère cyclique de ce marché.

III- La détermination du prix

Le prix d'un bien immobilier se fixera par l'accord entre un acheteur et un vendeur. Il est spécifique à chaque transaction. Ce prix ne doit pas être confondu avec la valeur du marché qui ressort d'une moyenne établie à partir des ventes précédentes et qui ne reprend pas des opérations atypiques.

Concernant le prix que l'acheteur est prêt à mettre en suivant un raisonnement économique, on peut distinguer l'investisseur qui sera sensible à la comparaison avec le rendement attendu et le risque supposé d'un placement alternatif tel que celui des obligations émises par les Etats et, l'acheteur d'un bien en vue d'en faire son logement dont la capacité de financement est un élément déterminant. Cette capacité est fonction du contexte financier (taux et conditions d'octroi des prêts des organismes bancaires sachant que 80% des français font appel au crédit pour financer leur acquisition immobilière), des aides (prêts à taux zéro ou bonifiés, déduction des intérêts…) et de l'évolution de son revenu.

Concernant le prix que le vendeur est prêt à accepter en suivant un raisonnement économique, il est déterminé par rapport à une attente fondée sur l'évolution passée, par l'urgence de la réalisation de la vente et par les opportunités des placements alternatifs ou d'un achat d'un autre bien immobilier.

Ces raisonnements économiques sont contrariés par des comportements irrationnels (comportement moutonnier, spéculation sur des rumeurs...) qui compliquent au moins à court et moyen terme les prévisions.

Historique

Sur la période allant de 1914 à 1947 : les 2 guerres mondiales ont déstructuré le marché immobilier; de plus le blocage du prix des loyers instauré à partir de 1914 et jusqu'à la fin de la 2ème guerre mondiale va influer négativement sur le niveau de la construction et le rythme de renouvellement des logements baisse de moitié par rapport à la période avant 1914.

Avec la loi de 1948 qui instaure la liberté des prix des loyers pour les logements neufs, le contexte évolue et la construction repart particulièrement dans le milieu urbain.

Sur la période 1965 à 2000 on constate une corrélation entre l'évolution du prix des logements et celle du revenu disponible des ménages, on parle du tunnel de Friggit (voir fiche à ce sujet sur ce site). Toutefois une spéculation foncière sévit en région parisienne à partir de 1988 et jusqu'en 1991 suivi d'une correction importante des prix (- 35 % entre 1992 à 1996).

tableau 1

Attention: l'indice des loyers ne tient pas compte des revalorisation des loyers liées aux améliorations des logements. De même  le revenu disponible des ménages ne se limite pas aux seuls revenus des locataires. Aussi la courbe de l'indice des loyers rapporté au revenu disponible des ménages sous estime l'évolution croissante de la part des dépenses de logement dans le budget des locataires (liée notamment à la paupérisation des jeunes locataires).

tableau 2

Sur la période allant de 2000 à 2010 on constate que le prix des logements a crû plus rapidement (+70%). que le revenu des ménages. Le même écart s'observe entre le prix des logements et l'indice des loyers. Plusieurs facteurs cumulatifs expliquent cette nouvelle situation :

  • Le taux d'endettement des français est relativement faible en 2000 par rapport à ce que l'on connait dans des pays comme l'Angleterre ou l'Allemagne.
  • Les taux d'intérêt fluctuent dans une fourchette basse.
  • Les banques proposent des financements sur des périodes plus longues.
En affinant l'analyse on constate :
  • Une légère baisse des prix de l'immobilier sur 2008-2009 suivie d'un rebond en 2010 spécifique à la France. On peut avancer comme explications : le réajustement des prix sur 2008-2009 a rendu plus attractifs certains biens à la vente, les taux d'intérêt se sont maintenus dans une fourchette très basse, des avantages fiscaux (Scelliers... ) ont soutenu cette tendance d'autant que leur réduction pour l'avenir était annoncée, enfin le mécanisme du PTZ+ a ouvert de nouvelles possibilités d'emprunt.
  • Des évolutions contrastées suivant les lieux géographiques. Ainsi entre 2000 à 2010 le prix des logements a augmenté de 59% dans le Territoire de Belfort et de 138% dans les Bouches-du-Rhône. En 2010 les prix des appartements anciens ont augmenté en province de 4,5% en un an, de 16,5% en Ile-de-France, et de 20,8% sur Paris.

IV- Caractéristiques du marché actuel


En 2013 on assiste à un redressement du volume  des transactions dans l'ancien et à une légère baisse sur une année des prix soit  -1,2% pour les prix des appartements et -1,6% pour ceux des maisons d'après l'indice Notaires-Insee.

tableau 3
Concernant les logements neufs proposés par les promoteurs:
À la fin du troisième trimestre 2013, le niveau des stocks proposés à la vente s'établit à 102 800 logements, soit 4,4 % de plus qu'il y a un an. La correction importante des mises en vente fait apparaître une tendance marquée à la baisse depuis un an (- 33 % par rapport au troisième trimestre 2012), et ce malgré la reprise de fin 2012. Les réservations à la vente diminuent dans une moindre proportion, de 7,5 %, par rapport au troisième trimestre 2012, à la fois dans le collectif (- 7,9 %) et dans l'individuel (- 3,1 %). Le prix moyen des logements reste peu sensible à la conjoncture : + 1,7 % pour le collectif et - 1,5 % dans l'individuel en glissement annuel.

Le contexte pour 2014

  • Un besoin en logement contrasté suivant les bassins d'emploi.
  • Une évolution des revenus qui n'apportera pas sensiblement de nouvelles disponibilités financières.
  • Des français qui considèrent toujours que la «pierre;» est une bonne protection du capital à moyen et long terme. Les systèmes de prévoyance collectifs montrant leurs limites, la «pierre» apparaît comme une façon de préparer les grandes étapes de la vie et notamment la retraite.
  • Des taux d'intérêt qui devraient rester en 2014 attractifs mais les banques resteront exigeantes sur le profil des emprunteurs (concernant un apport personnel, durée de remboursement resserrée)
  • Des placements en Bourse qui retrouvent de l';attractivité mais le simple particulier restera méfiant devant des fluctuations spéculatives.
  • Un regain d'attractivité  dans l';ancien avec une légère baisse des prix  et des acheteurs refroidis par le coût du m² dans le neuf.
  • Un rendement attendu dans l'immobilier qui conserve un différentiel positif comparativement avec des placements sur livrets défiscalisés ou en obligations émises par l'Etat.
  • Des produits de défiscalisation (Duflot, Bouvard) qui soutiennent une demande des investisseurs
  • Une complexité accrue de la fiscalité (différenciation entre bâti et non-bâti, abattement de 25% pour les ventes de bâtis entre le 1/9/13 et 1/7/2014, majoration pour les plus values supérieures à 50000 €, augmentation des droits d'enregistrement à disposition des collectivités locales) et des incertitudes sur les dispositions à venir (loi ALUR)

V- Plusieurs scénarios :

  • Les limites financières des acheteurs s'opposent à l'appréciation du prix des biens immobiliers sauf sur certains biens caractérisés par leur rareté.
  • La stagnation des prix courants dans l'immobilier (et donc une diminution réelle du fait de l'inflation) ne correspond pas à ce marché à tendance historiquement cyclique.
  • Le reflux rapide des prix pour revenir dans les limites du tunnel de Friggit n'est pas à exclure puisque l'envolée des prix a eu pour origine principale des facteurs financiers favorables qui peuvent changer. Ce scénario dépend notamment de l'évolution générale de l'économie.
  • Une baisse plus modérée que dans le cas précédent peut se conjuguer avec l'émergence d'un nouveau palier ou la part consacrée à l'immobilier dans le budget des ménages serait plus importante. Ce scénario est privilégié.