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La pertinence des courbes de Friggit quant à l'évolution des prix dans l'immobilier

Mis à jour le 03/01/2012

Les courbes de Friggit

Les « courbes Friggit » montrent une corrélation empirique sur la période de 1965 à 2000 entre l'évolution des prix des logements et celle des revenus des ménages.

Evolution des prix des logements en France par rapport aux revenus des menages

source CGEDD

Cette corrélation a pu être vérifiée dans plusieurs pays France, Royaume-Uni, USA…

Comparaison entre pays des prix des logements par rapport aux revenus des ménages

source CGEDD

De ces observations ressort un « tunnel de friggit » dans lequel flucturaient de plus ou moins 10% ces 2 agrégats sur longue période. Ce lien qui apparaît logique doit être retenu avec précaution sachant que ces 2 agrégats ne sont pas de même nature, le revenu par ménage retenu étant une valeur moyenne alors qu'il s'agit d'un indice pour le prix. D'autre part d'autres facteurs influent sur l'évolution du marché immobilier.

Sur la période allant de 2000 à 2010 les données chiffrées sortent franchement de ce tunnel, on constate que le prix des logements a cru plus rapidement (+70%). que le revenu des ménages. Le même écart s'observe entre le prix des logements et l'indice des loyers.

Plusieurs facteurs cumulatifs expliquent cette nouvelle situation :

  • le taux d'endettement des français est relativement faible en 2000 par rapport à ce que l'on connait dans des pays comme l'Angleterre ou l'Allemagne.

Endettement des ménages en % du revenu disponible brut; comparaison internationale :

  • les taux d'intérêts fluctuent dans une fourchette basse.
  • les banques proposent des financements sur des périodes plus longues.

En affinant l'analyse on constate :

  • une légère baisse des prix de l'immobilier sur 2008-2009 suivie d'un rebond en 2010 spécifique à la France. On peut avancer comme explications : le réajustement des prix sur 2008-2009 a rendu plus attractifs certains biens à la vente, les taux d'intérêts se sont maintenus dans une fourchette très basse, des avantages fiscaux (Scelliers, ) ont soutenu cette tendance d'autant que leur réduction pour l'avenir était annoncée, enfin le mécanisme du PTZ+ a ouvert de nouvelles possibilité d'emprunt.
  • des évolutions contrastées suivant les lieux géographiques. Ainsi entre 2000 à 2010 le prix des logements a augmenté de 59% dans le Territoire de Belfort et de 138% dans les Bouches-du-Rhône .

Peut-on dire comme certains que nous sommes dans une phase de bulle immobilière ?

Quelles perspectives pour l'avenir :

    Prenons des risques !
  • Le contexte financier devrait évoluer avec des taux d'intérêts plutôt orientés à la hausse, des banques plus sélectives dans l'octroi de prêts aux ménages (apport personnel plus important et durée de crédit réduite) et une évolution des revenus qui n'apportera pas sensiblement de nouvelles disponibilités financières.
  • Les mesures d'incitation fiscale dans l'immobilier vont être de plus en plus réduites.
  • L'instabilité des placements en Bourse risque de durer tant que nous ne serons pas sortis réellement de la crise financière.
  • Ces prévisions sont plus ou moins appréhendées par les acheteurs dont les mentalités vis-à-vis de l'immobilier évoluent:
  • Sur la période 1997 à 2008 la richesse foncière s'est accrue de 2,5 années de revenu alors que 2 crises boursières ont développaient une aversion aux risques des placements en actions. Les français voient dans la pierre une bonne protection du capital mais aussi un moyen de s'enrichir par les plus values dégagées. Les systèmes de prévoyance collectifs montrant leurs limites, la pierre apparaît comme une façon de préparer les grandes étapes de la vie et notamment la retraite.

  • La progression des prix dans l'immobilier, observée à partir de fin 2009 et en 2010, n'entame pas le différentiel positif de rendement attendu entre un placement dans l'immobilier et un placement en obligations émises par l'Etat et considéré sans risque.
  • Prime de risque associée à l'investissement immobilier en fonction des anticipations sur les hausses de prix

    Plusieurs scénarios sont envisageables :

    Scénarios prévisibles

    source CGEDD

    • La tendance actuelle bute sur des limites financières à moyen terme sauf sur certains biens caractérisés par leur rareté.
    • les prix courants dans l'immobilier stagnent et la valeur réelle du fait de l'inflation baisse. Ce scénario ne correspond pas à ce type de marché historiquement cyclique.
    • Les prix reviennent rapidement dans les limites du tunnel de Friggit cette option n'est pas à exclure puisque l'envolée des prix a eu pour origine principale des facteurs financiers favorables qui peuvent changer. Ce scénario est lié aussi à l'évolution générale de l'économie.
    • On assiste à une baisse plus modérée que dans le cas précédent conjuguée avec l'émergence d'un nouveau palier où la part consacrée à l'immobilier dans le budget des ménages est plus importante.