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Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) d'un crédit immobilier

Mis à jour le 17/01/2014

Avec des durées d'emprunt de plus en plus longue, il est très courant que les emprunteurs soient amenés à rembourser leur crédit par anticipation pour de multiples raisons : revente du bien, héritage, délocalisation professionelle, etc.

Ce remboursement peut représenter la totalité (le prêt serait alors soldé) ou seulement une partie du capital restant dû. A noter que la loi donne le droit à la banque préteuse de refuser un remboursement partiel s'il représente un montant inférieur ou égal à 10% du capital restant dû, sauf dans le cas où ce montant représente le solde du prêt.

Dans l'éventualité d'un remboursement anticipé, les contrats de prêt prévoient pour la plupart le versement d'une indemnité à la banque préteuse, communément appelée IRA (indemnité de remboursement anticipé). Le montant maximal de celle-ci répond à des régles précises.

Le montant de l'indemnité de remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Le montant de l'IRA ne peut dépasser 6 mois d'intérêt ou 3% du capital restant dû. Il convient de prendre la plus faible de ces deux sommes.

Si vous ne retrouvez pas votre tableau d'ammortissement, vous pouvez la calculer simplement de la sorte :

Exemple :

Monsieur G. souhaite rembourser par anticipation son prêt souscrit 4 ans auparavant à un taux nominal de 4% sachant que son capital restant dû au moment du remboursement est de 120 000€.

Calculons en premier lieu la somme correspondant à 6 mois d'intérêt : 120000 x (4%/12) x 6 = 2400 €

Calculons maintenant la somme correspondant à 3% d'intérêt : 120000 x 3% = 3600€

Vu qu'il convient de prendre la somme la plus faible des deux, l'indemnité de remboursement anticipé de Monsieur G. sera de 2400€.

Dans quels cas est-on exonéré de verser une indemnité de remboursement anticipé

On doit verser une indemnité de remboursement anticipé dans tous les cas sauf :

  • La clause de versement de l'IRA n'est pas présente dans le contrat de prêt
    La clause doit obligatoirement être présente dans le contrat de prêt, sa seule mention dans les conditions générales de prêt ne suffit pas, selon un arrêté de la Cour de cassation : Voir sur legifrance
  • Le montant de l'imdemnité a été ramené à 0 par négociation au moment où le prêt a été conclu
    La négociation avec la banque peut vous permettre de ramener l'IRA à zéro, cependant, les conditions d'emprunt pourraient être moins avantageuses.
  • Si les emprunteurs revendent le bien acquis grace au prêt, selon certaines conditions :
    • Le contrat de prêt doit avoir été conclu après le 30 juin 1999
    • La revente doit être motivée par soit : le changement du lieu d'activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
  • Si le remboursement intervient lors d'une période où le taux d'intérêt du prêt n'est pas fixe (taux variable).