FinancerMalin - Courtier en crédit immobilier

Courtier en crédit
Courtier en assurance

Déterminez les prêts aidés (PTZ+, Action Logement, etc.) auxquels vous avez droit en remplissant le Questionnaire prêts aidés

Les différentes surfaces

Mis à jour le 02/04/2012

La SHO

La SHO (superficie hors œuvre ) correspond à la superficie mesurée à l'extérieur des murs

La SHOB (surface hors œuvre brut)

Attention cette notion est remplacée à compter du 1/3/2012 par celle de surface de plancher (voir ci-dessous) pour les demandes déposées à partir de cette date.
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, loggias et toitures-terrasses. SHOB = SHO x par le nombre de niveaux

La surface développée

Total des superficies hors œuvre des différents niveaux du bâtiment. Les sous-sols, caves, combles et greniers n'étant toutefois décomptés que pour la moitié de leur superficie réelle. La surface développée est généralement utilisée par les assureurs.

La SHON (surface hors œuvre nette)

Attention cette notion est remplacée à compter du 1/3/2012 par celle de surface de plancher (voir ci-dessous) pour les demandes déposées à partir de cette date.

Elle est égale à la SHOB après déduction :

  • des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
  • des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
  • des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules
  • des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.

L'emprise au sol

Notion applicable aux demandes qui seront formulées à compter du 1/3/2012.

L'emprise au sol s'entend de la surface délimitée par la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus. Elle sert notamment à déterminer la limite d'intervention obligatoire d'un architecte (emprise au sol >170m²).

Décret n°2011-2054 du 29 12/2011 article 2

La surface de construction

Nouvelle notion utilisée à compter du 1er mars 2012 pour le calcul de la Taxe d'Aménagement créée en remplacement de la Taxe Locale d'Equipement. La surface prise en compte s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous réserve d'une hauteur de plafond > à 1,80 m et calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment et après déduction des vides et trémies (ex: escalier).

Art L-331-10 du code de l'urbanisme

La surface de plancher

Notion applicable aux demandes qui seront formulées à compter du 1/3/2012 en remplacement de la SHOB et la SHON.

Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
  • des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
  • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres
  • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
  • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets
  • des surfaces de plancher des caves ou des scelliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune (cas de logements collectifs)
  • d'une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 article 1
Décret n°2011-2054 du 29 12/2011

La SDPHO (surface développée pondérée hors œuvre)

S'obtient en affectant à la SHO de chaque niveau un coefficient pondérateur qui rend compte de l'utilité relative de ce niveau par rapport à un niveau courant de coefficient 1. Ces calculs servent dans le cadre d'une estimation d'un immeuble qui se réfère à la valeur d'un autre immeuble et qui n'a pas la même configuration, toutefois dans cette méthode tout dépend des coefficients utilisés.

A titre indicatif on peut retenir le barème suivant pour un immeuble de rapport :

  coefficient
Niveaux RdC et étages non mansardés 1
Cave ordinaire non aménagée 0,2 à 0,3
Cave aménagée 0,3 à 0,4
Sous-sol aménagé 0,5 à 0,8
Etage mansardé 0,7 à 0,9
Grenier utilisable pour débarras 0,25 à 0,35
Grenier aménageable 0,4 à 0,6
Comble perdu 0
Terrasse 0,1 à 0,3

La surface habitable

Surface qui doit être obligatoirement mentionnée dans les baux de location. C'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre» article R .111-2, articles R.331-10 et 353-16-2° du CCH (code de la construction et de l'habitation).

La surface concernée par la loi CARREZ

C'est la surface privative telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 et qui diffère légèrement de la notion de surface habitable. Elle prend en compte la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclues les surfaces dès lors que la hauteur est inférieure à 1,80 m, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, greniers non aménageables, les lots ou fractions de lots de moins de 8 m², et les places de parking.

Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et Décret n°97-532 du 29 mai 1997.

La surface utile

Elle est égale à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes .Elle ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d'étage, ni l'encombrement des ouvrages construits (murs, voiles, cloisons, poteaux, etc.). En revanche, les halls d'entrée ainsi que les espaces d'attente et d'orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

La surface utile brute est égale à la surface Hors œuvre nette , déduction faite des :

  • éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…
  • circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SHON…
  • La surface utile brut peut se décomposer en trois éléments :
  • circulations horizontales
  • locaux à caractères social et sanitaire,
  • surfaces effectivement réservées aux postes de travail ( bureaux, ateliers, laboratoires, etc…)

La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative de marché. art. R353-16 du CCH

Les surfaces annexes

Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré».

Arrêté du 9 mai 1995, modifié par l'arrêté du 10 mai 1996 pris en application des articles R 331-10 et R 353-16-2° du CCH

La surface de balayage

Correspond à la superficie de balayage devant tout immeuble riverain de la voie publique. Cette superficie s'étend sur toute la longueur de la façade et sur une largeur égale à celle de la moitié de la chaussée sans que cette largeur puisse excéder 6 mètres. art. 1528 du Code Général des Impôts.