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Investissement Censi-Bouvard

Mis à jour le 09/08/2014

Dans le cadre de la location en meublé non professionnel le régime spécifique Censi-Bouvard prévoit une réduction de l‘impôt sur le revenu des personnes physiques qui acquièrent jusqu'au 31/12 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Avantages :

  • La location à un exploitant qui vous garantit un revenu fixe quelquesoit l'occupation de votre logement.
  • Un investissement d'un montant moins élevé que celui nécessaire pour une acquisition immobilière traditionnelle.
  • La possibilité de réduire votre impôt sur le revenu d'un montant équivalent à 11% (étalée sur 9 ans) du prix de revient du bien (y compris honoraires du notaire et droits d’enregistrement hors mobilier) plafonné à 300 000 € HT ou d'amortir la valeur de l'immeuble (hors valeur du foncier). Dans le cas ou le prix de revient est supérieur à 300 000 € vous pouvez à la fois bénéficier de la réduction de 11% et de la déduction d'un amortissement sur la valeur qui dépasse ce plafond.
  • Récupération de la TVA payée sur l’acquisition et les dépenses. Voir ci-dessous les conséquences d’une revente du bien concerné
  • Il n'y a pas de plafond de loyer ou de ressource du locataire ni de zonage
  • Il est possible de cumuler plusieurs  investissements sous ce régime Censi-Bouvard ou autres pour la même année.
  • Avantages de la LMNP (régime fiscale des BIC par exemple le mobilier s'amortit)
  • Régime des plus-values des particuliers applicable en cas de revente

Opérations finançables :

Pour bénéficier de cette réduction, le logement doit faire partie d’une des structures suivantes:

  • résidence de tourisme classée (voir définition en annexe1)
  • résidence pour étudiants (voir définition en annexe 2)
  • résidence d'accueil et de soins ayant obtenu un agrément « qualité » (voir définition en annexe 3)
  • résidence de services pour personnes âgées ou handicapées (voir définition en annexe 4)
  • établissement de soins de longue durée (mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique).

Conditions et limites :

  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
  • Ce régime est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer par bail commercial le logement meublé à l’exploitant des structures ci-dessus pour une durée minimale de 9 ans.
  • Obligation de déclarer les loyers suivant le régime fiscal réel (régime simplifié ou régime normal) .
  • Le régime Censi Bouvard n’est pas admis au titre des logements volontairement démembrés.
  • Le dispositif Censi Bouvard est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux soit 10 000 € de réduction de l’impôt sur le revenu de 2013
  • La base d’amortissement du bien immobilier est limitée à la portion du coût d’acquisition n’ayant pas servi de base au calcul de la réduction d’impôt
  • Un contribuable soumis au statut de loueur en meublé professionnel ne peut pas bénéficier du régime Censi Bouvard en revanche  la réduction d'impôt n'est pas remise en cause si un propriétaire devient en cours d’application du régime Censi Bouvard loueur en meublé professionnel.
  • Il n'est pas possible d'investir sous le régime Censi Bouvard dans le cadre d'une SCI.ou d’une SARL de famille
  • Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions d'impôt Censi-Bouvard et celles mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B (loi dite « Girardin ») du code général des impôts.

Modalités d'application:

  • Cette activité relève fiscalement du régime de la location meublée non professionnelle et les revenus sont soumis à l'I.R. (impôt sur le revenu) dans la catégorie des B.I.C. ( bénéfices industriels et commerciaux).
  • Les dépenses déductibles sont celles prévues pour les B.I.C. à l'exception, de l'amortissement sur la valeur de l'immeuble qui a bénéficié de la réduction d'impôt (11%).
  • La réduction de l’impôt sur le revenu commence l'année de la déclaration d'achèvement de travaux du logement concerné pour 1/9ème des 11%.
  • Obligation de conserver ce bien durant 9 ans (sauf cas particuliers voir annexe 5). En cas de revente avant ce terme les réductions d’impôts précédemment déduites doivent être reversées.
  • La réduction d’impôt qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable peut être imputée sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse. Attention, la réduction fiscale ainsi créée peut être limitée par le plafonnement annuel global des avantages fiscaux.
  • Si votre chiffre d'affaire est inférieur aux limites prévues pour être de plein droit sous un régime réel d'imposition il vous faut opter pour un tel régime.
  • La tva initialement récupérée sur le prix de revient n’est acquise définitivement qu’au bout de 20 ans. Lors de la revente d’un logement en Censi Bouvard avant ce terme, l’administration fiscale est en droit de demander le reversement de la TVA précédemment déduite par vingtième d’année manquante par contre, cette régulation n’est pas appliquée si l’acquéreur est un assujetti à la TVA (avec reprise du bail en cours par le futur acquéreur et les loyers soumis à TVA)
  • Il est fortement conseillé d'adhérer à un centre de gestion agréé (avec la tenue de votre comptabilité par un expert comptable) pour éviter la majoration de 25% de la base d'imposition à l'impôt sur le revenu des bénéfices retirés de cette activité; si votre chiffre d'affaire ne dépasse pas 32 900 :€ vous bénéficiez d'une réduction de l'impôt sur le revenu du montant de ces frais dans la limite de 920 € et du montant de l'impôt sur le revenu dû pour l'année (sans possibilité de report sur les années futures du surplus de réduction d'impôt).
  • Le bénéfice (fiscal) retiré de cette activité est soumis à la C.S.G., C.R.D.S. et aux prélèvements sociaux au taux actuellement de 15.5 %. Une partie de cette contribution (soit 5.1%) est déductible des revenus soumis à l' I.R.
  • La contribution économique territoriale est payée par le gestionnaire bénéficiaire du bail commercial et non par le propriétaire

 

Annexes :

Définition d’une résidence de tourisme classée :

La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.

Définition d’une résidence avec services pour étudiants :

La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Définition d’une résidence d'accueil et de soins agréées :

C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.

Définition d’une résidence de services pour personnes âgées ou handicapées :

C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

  • établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
  • établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
  • logements foyers ;
  • petites unités de vie ;
  • unités pour personnes désorientées.
  • foyers de vie ou foyers occupationnels.
  • foyers d'accueil médicalisé (FAM).
  • maisons d'accueil spécialisées (MAS).

Cas de non application de la reversion de la réduction d’impôts :

  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie définies par le Code de la Sécurité Sociale (=incapacité professionnelle ou invalidité entrainant le recours à l’assistance d’une tierce personne)
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de son employeur (salariés mis en retraite anticipée)
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède
  • Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser la location par décision d’expropriation pour cause d’utilité publique frappant l’établissement ou la résidence

Références :

Article 77 de la loi de finances pour 2013 (loi du 29.12.12 : JO du 30.12.12)
Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (complété par l’instruction administrative 5B 2-10)
l'article 2 quindecies B de l'annexe III