FinancerMalin - Courtier en crédit immobilier

Courtier en crédit
Courtier en assurance

Déterminez les prêts aidés (PTZ+, Action Logement, etc.) auxquels vous avez droit en remplissant le Questionnaire prêts aidés

La Location en Meublé Non Professionnel « LMNP »

mise à jour le 21/11/2015

Loué un logement en meublé suppose la mise à disposition du locataire de l'ensemble des meubles et objets (y compris la vaisselle) nécessaires à la vie quotidienne (voir le détail prévu par le décret N° 2015-981 du 31 juillet 2015). Avant de choisir ce mode de location il importe de vérifier l’existence d’une demande potentielle qui a tendance à préférer le centre des grandes agglomérations pourvues en universités et avec un marché de l’emploi dynamique ou des lieux de villégiature.
On peut espérer un loyer supérieur de 10 à 20% à celui d’un logement vide. Par contre les locataires sont exigeants sur l’équipement mobilier et sur la disponibilité de commodités à proximité. Le roulement des locataires est généralement plus important que pour des logements vides.

Juridiquement si le logement est  la résidence principale du locataire, celui-ci dispose des mêmes droits que ceux accordés pour les logements vides (bail écrit au minimum d’un an ramené à 9 mois pour le logement étudiant, conditions précises pour résilier le bail, augmentation plafonnée durant le bail en fonction de l’indice de référence des loyers…). Par contre l’augmentation des loyers d’une résidence secondaire n’est pas plafonnée par un indice sauf mention sur le bail concerné.
Concernant le régime « Censi-Bouvard » explicité ci-dessous il convient d’être très vigilant sur le sérieux et la solidité du gestionnaire auquel on confie son logement.

Sur le plan fiscal la LMNP diffère grandement du régime des locations de logements nus et offre de sérieux atouts. On distingue les loueurs en meublé professionnels (voir la fiche correspondante) et les loueurs en meublé non professionnels objet de cette fiche. De même un régime dérogatoire « Censi-Bouvard » permet de bénéficier de réductions de l’impôt sur le revenu.

Régime fiscal en matière de bénéfice

Les revenus tirés de cette location sont régis par le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec certaines spécificités ou le régime de l’impôt sur les sociétés si le propriétaire est une société qui relève de cet impôt (cas qui n’est pas traité par la suite).
En fonction du montant annuel des revenus tirés de cette activité vous relevez du régime micro-entreprise ou d’un régime réel, de même quelques cas bénéficient d’un régime d’exonération, enfin un régime dérogatoire « Censi-Bouvard » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le régime micro-entreprise

Il s’applique de droit, si vos revenus annuels de cette activité ne dépassent pas 32900 €. Il est avantageux financièrement (dans de nombreux cas) et simple d’application : pas de tenue de comptabilité, pas de déclaration spéciale, les loyers sont reportés sur la déclaration des revenus après déduction d’un abattement forfaitaire de 50% pour tenir compte de l’ensemble des dépenses. Notons que cet abattement est supérieur à celui de 30% prévu pour le régime micro-foncier. Si vos dépenses dépassent le montant de cet abattement de 50% ou si vous dégagez un déficit vous pouvez opter pour le régime d’imposition au réel simplifié.
A noter : si vous louez en saisonnier, la règle fiscale est la même en principe 50 % d'abattement jusqu'à 32900 € en 2015. Exception : pour les chambres d'hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, l'abattement n'est pas de 50 % mais de 71 % et s'applique jusqu'à 82 200 € de recettes par an en 2015.

Le régime réel simplifié

Si votre chiffre d’affaire dépasse 32900 € vous relevez d’un régime réel simplifié et ce jusqu’à 236.000 € ou d’un régime réel au-delà. Vous allez déclarer vos loyers après déduction des dépenses suivantes pour leur montant réel :
  • Les droits de mutation (frais notariés …)
  • Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation;
  • Les frais de gestion et d'assurances;
  • Les impôts locaux;
  • Les intérêts d'emprunt;
  • L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
  • L'amortissement des locaux: le prix d'achat du logement hors valeur du terrain doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 40 ans, on déduit pendant cette période 2,5 % du prix du bien chaque année soit par exemple 7.500 € pour un bien estimé à 300.000 €. Cette déduction (fort avantageuse par rapport au régime des revenus fonciers pour la location d’un logement nu) n’influe pas sur le calcul des plus values en cas de revente.

Si le résultat net est négatif (déficit) il vient en déduction des bénéfices ressortant d’autres locations en meublé et cela pendant 10 ans. Il n’est pas possible de l’imputer sur le résultat d’autres catégories de revenu.
La déduction de l’ensemble de ces charges permet de capitaliser dans la pierre sans dégager de revenus taxables ou en les minimisant bien plus que dans le cadre des revenus fonciers.
nota : vous devrez tenir une comptabilité et remplir une déclaration professionnelle n° 2033.

Les régimes d’exonération des bénéfices

  • Exonération des revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur sous deux conditions : le logement doit constituer la résidence principale du locataire et le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables (soit 174 €/m² par an pour la région Ile de France ou 127 € pour le reste du territoire).
  • Exonération des revenus (si ceux-ci sont inférieurs à 760 € par an) de la location d’une partie de sa résidence principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d'hôtes)

Réduction d’impôt régime « Scellier » ou  « Censi-Bouvard »

Voir la fiche Censi-Bouvard pour plus de renseignements

Une réduction de l‘impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent jusqu'au 31/12/2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, pour le louer en meublé.

Régime fiscal en matière de tva

La LMNP est en principe exonérée de TVA. Seuls les catégories d’opérations suivantes sont taxables à la TVA (et permettent de déduire la TVA payée en amont) :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées soit par le propriétaire soit par l’intermédiaire d’un mandataire avec engagement de promotion touristique à l’étranger
  • Prestations d’hébergement avec au minimum 3 services proches de ceux de l’hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et hébergement), sont concernées les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux…
  • La location de locaux à un exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories ci-dessus
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme (sous conditions)

nota : la taxation à la TVA et la possibilité de déduire la TVA payée en amont est associée aux montages « Censi-Bouvard » proposés par des professionnels.

Régime fiscal autres impôts

Le bénéfice (fiscal) retiré de cette activité est soumis à la C.S.G., C.R.D.S. et aux prélèvements sociaux au taux actuellement de 15.5 %. Une partie de cette contribution (soit 5.1%) est déductible des revenus soumis à l' I.R.

Concernant la plus value dégagée lors d'une revente, c'est le régine des plus values des particuliers qui s'applique (bien plus avantageux que le régime des plus values professionnelles) alors même que vous avez pu déduire des amortissements durant la détention de ce bien . Cette plus-value est exonérée d'impôt au bout de 22 ans et de cotisations et prélèvements sociaux au bout de 30 ans

Vous devrez payer tous les ans la contribution économique territoriale  (alors quelle n’est pas réclamée pour la location d’un logement vide). Toutefois, les revenus suivants bénéficient d’une exonération :

  • Revenus tirés de la location saisonnière de tout ou partie de l’habitation personnelle (résidence principale ou secondaire)
  • Revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur et  bénéficiant d’une exonération en matière d’impôt sur le revenu.
  • Revenus de la  location accidentelle d’une partie de l’habitation personnelle
  • Revenus tirés de la location d’une partie de l’habitation personnelle  en tant que gîte rural

Comme tout propriétaire vous êtes soumis à la taxe foncière sur le bien concerné.