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Le dispositif Malraux

Mis à jour le 12/11/2014

La Loi Malraux s'adresse aux contribuables français qui investissent dans des biens immobiliers à rénover, situé dans un « Périmètre Sauvegardé » et destinés à la location. Les opérations en loi Malraux offrent aux investisseurs ayant un taux marginal d’imposition élevé une excellente opportunité de défiscalisation.

Les avantages :

Ce dispositif donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration (plafonné à 100 000€ par an) engagés par le contribuable, à hauteur de 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé ou de 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) et ceux situés dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine(AVAP).
La réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Toutefois, pour les opérations dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du revenu net imposable s'applique.
La défiscalisation en loi Malraux est cumulable avec d'autres investissements locatifs effectués par ailleurs et bénéficiant d'avantages fiscaux.

Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux

Les travaux de restauration doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet  avant  le démarrage des travaux.
Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
la restauration peut porter sur un immeuble affecté à l'habitation ou à un usage professionnel (sous réserve que dans ce dernier cas l'immeuble n'ait pas été originellement destiné à l'habitation)
La réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble
Lorsque la rénauvation porte sur un immeuble d'habitation, le contribuable doit s'engager à le louer nu à l'usage d'habitation principale pour le(s) locatair(s) pendant une durée minimale de 9 ans.
L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.

Modalités d’application :

La réduction d'impôt s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans (4 ans en cas de fouilles archéologiques) après la date de délivrance du permis de construire. Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, l'excédent de réduction Malraux est perdu.
Les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation. Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité puisque c'est le vendeur qui se charge d'organiser les travaux de restauration.

Les Limites :

La réduction d’impôt ne pouvant être étalée sur une longue période, cette défiscalisation s’adresse aux contribuables ayant un taux marginal d’imposition élevé.
La loi Malraux est compatible avec la structure SCI (Société Civile Immobilière) sous réserve qu’elle ne soit pas soumise à l'Impôt sur les Sociétés. Les associés de la société doivent s’engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans. Chaque associé bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
La location des logements concernés ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Cette limitation s’applique aussi aux associés d'une SCI
Il n'est pas possible de démembrer (usufruit et nue-propriété) le bien immobilier toutefois, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause si ce démembrement résulte par la suite du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage à respecter les engagements de location.
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler le régime Loi Malraux avec d’autres avantages fiscaux.
Les dépenses retenues pour la réduction d'impôt en loi Malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.
En cas de revente, les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d'impôts ne rentrent pas dans le prix de revient pour le calcul de la plus value
Le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d'impôt Malraux une note annexe conforme à un modèle fixé par l'administration et reprenant les informations sur le projet de rénovation.