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Les régimes fiscaux des SCI patrimoniales

mise à jour le 6/5/2013

Règles fiscales S.C.I. relevant de l'I.R. S.C.I. relevant de l'I.S. Observations.
activités autorisées


* possibilité de bénéficier des régimes spécifiques Duflot et loi Malraux
* impossibilité de bénéficier du régime Censi-Bouvard
* impossibilité de louer en meublé sauf si cette activité ne présente pas un caractère habituel (1) et que les recettes de cette activité sont <= à 10% des autres recettes de la S.C.I.

* location en meublé possible
* impossibilité de bénéficier des régimes Duflot, Malraux et Censi-Bouvard

* si vous envisagez de louer en meublé vous relevez obligatoirement du régime SCI soumise à l'I.S.
* choisissez la SCI à l'I.R. si vous voulez bénéficier des régimes Duflot ou Malraux
* ne choisissez pas la structure en SCI pour bénéficier des avantages Censi-Bouvard

régimes fiscaux applicables * régime des S.C.I. non transparentes relevant de l'impôt sur le revenu qui s'applique par défaut avec possibilité d'opter pour le régime à l'I.S; (option irrévocable) * S.C.I. soumises à l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une activité commerciale (2). Régime applicable pour la location en meublé (sauf si revenus retirés occasionnels et < = 10% des autres recettes) * les sociétés à forme commerciale dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier et qui ne relèvent pas de l'impôt sur les sociétés sont soumises aux mêmes règles que celles des S.C.I.
charges déductibles * règles applicables aux revenus fonciers * règles applicables aux B.I.C. (bénéfices industriels et commerciaux)
* possibilité de déduire toutes les charges notamment frais de notaire, frais d'agence et un amortissement de 3,33% sur les biens immobiliers
* les règles des B.I.C. permettent de déduire plus de charges (notamment un amortissement)
taxation des bénéfices

* le bénéfice net est taxé même s’il est resté à disposition de la S.C.I.
* 15,5% de prélèvement sociaux + taxation de la part de chaque associé à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers
* un déficit foncier peut compenser des revenus fonciers par ailleurs, être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et/ou venir en déduction des autres revenus du contribuable sur l'année et les 6 années suivantes (limitation à 10700 € par an et hors intérêts d'emprunts)

*15,5% prélèvements sociaux + I.S. (impôt sur les sociétés) à 15% jusqu'à 38120 € de bénéfice et 33,33% au-delà
* taxation à l'impôt sur le revenu des sommes distribuées (seulement dans ce cas) après application d'un abattement de 40% et d'un abattement fixe de 1525 € pour un célibataire ou 3050 € pour un couple
* imputation d'un déficit sur les bénéfices de la S.C.I. soit sur les exercices antérieurs ou postérieurs.

* le choix doit se faire en fonction de la tranche marginale des associés principaux de la SCI, du besoin ou non de ressortir les bénéfices à court terme
* si l'activité est déficitaire, il est plus intéressant d'opter pour une SCI à l'IR ce qui permet aux associés d'imputer sur leurs revenus personnels la part du déficit leur revenant
régime des plus ou moins-values sur immeuble

* régime des plus values privées avec 15,5% de prélèvements sociaux et 19% d'impôts.
* système d'abattement pour durée de détention (exonération au bout de 30 ans de détention du bien).
* exonération en cas d'expropriation sous condition de remploi
* taxe de à 2% à 6% (applicable par tranche) sur les plus values immobilières > à 50000 €.
* pas de déduction au titre d'une moins-value
* attention il y a taxation de la plus value constatée sur un apport d'un immeuble à la S.C.I.(au nom de l'apporteur). Ce n'est pas le cas pour un apport en numéraire

*calcul de la plus value = prix de cession -valeur nette comptable (c'est à dire valeur d'origine diminuée des amortissements)
* plus ou moins-values intégrées au résultat de la SCI et taxées à ce titre (voir ci-dessus)

* choix à faire suivant la durée de garde des biens immobiliers qui seront cédés et en fonction des exonérations applicables
régime des plus ou moins-values sur la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière (3) même régime que celui applicable aux biens immobiliers concernés (voir ci-dessus)

* la plus value ou moins-value sur titre correspond à la différence entre le prix de cession et le prix de revient des parts concernées
*réintégration des plus values ou moins-values au bénéfice de la société et soumises aux prélèvements sociaux et à l'I.S. au taux normal

* choix à faire suivant la durée de garde des biens immobiliers qui seront cédés et en fonction des exonérations applicables
Contribution sur les revenus locatifs exonération sauf si un membre au moins de la S.C.I. est soumis à l'I.S. (dans ce cas régime de la S.C.I. à l'I.S.) * soumise sur la location d'immeubles de plus de 15 ans au taux de 2,5%
* exonération si les locations sont soumises à la T.V.A.
* attention cette taxe touche les revenus de location des immeubles de plus de 15 ans pour les SCI soumise à l'I.S.
Démembrement de la propriété

* l'usufruitier déclare le bénéfice de la S.C.I.
* le nu-propriétaire peut déduire un déficit

* la distribution d'un bénéfice concerne l'usufruitier
* pour déduire un déficit en tant que nu-propriétaire le choix d'une S.C.I. soumise à lI.R. s'impose
taxe foncière * taxation sur la base des biens immobiliers propriété de la S.C.I.
* déductible des revenus de la location pour la détermination du résultat
* pas de différence
Contribution Économique Térritoriale (C.E.T.) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) * exonération des revenus tirés de la location d'immeubles nus à usage d'habitation
* exonération des revenus tirés de la location d'immeubles nus à usage autre que l'habitation si le chiffre d'affaires est < à 100 000 € HT sur un an.
* location en meublé soumise à la C.E.T. et à la CVAE si le chiffre d'affaires est supérieur à 500 000 € HT
* en cas de location meublée prévoir le coût de la C.E.T.
T.V.A. * exonération concernant les revenus de la location de biens à usage d'habitation (pas de possibilité d'option)
* seules sont imposables les catégories d'opérations suivantes :
- prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, dans les villages de vacances classés ou agréés et dans les résidences de tourisme
- prestations de locaux meublés avec des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels
- les locations de locaux évoqués ci-dessus consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement
- les prestations d'hébergement
* option possible pour la location de biens nus à usage professionnel avec possibilité de déduire la TVA payée en amont (par ex sur des factures de travaux)
* pas de différence, l'intérêt d'opter pour la TVA réside dans la possibilité de déduire la TVA payée en amont
I.S.F. possibilité de déduire un abattement de 10 à 30% pour non-liquidité des parts de S.C.I. * pas de différence

(1) le Conseil d'État ( CE 2812/2012 n° 347607) a retenu le caractère habituel de la location de locaux meublés, ces derniers ayant été loués à plusieurs reprises (locations saisonnières) au cours des années en cause, et cela sans prendre en compte la durée de ces locations.
(2) article 206-2 du CGI dispose que : « … les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (l’IS), si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (activité commerciale).  »
(3) sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est à la date de cession des titres ou à la clôture de l'exercice précédent, constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles